La Loi Energétique modifie de nombreuses dispositions que votre client devra respecter lors des travaux qu’il effectuera afin de respecter les normes énergétiques. Que devez-vous retenir de cette loi pour donner de bons conseils ?
Rénovation énergétique des bâtiments privés
Notez qu’avant 2025, tous les bâtiments privés résidentiels dont la consommation en énergie primaire est supérieure à 330 kWh d’énergie primaire par m² et par an doivent avoir fait l’objet d’une rénovation énergétique.
Modifications tenant au PLU
Le règlement contenu dans le Plan Local d’Urbanisme (PLU) peut désormais définir des secteurs imposant des performances énergétiques et environnementales renforcées pour les constructions s’y trouvant. En outre, il peut imposer une production minimale d’énergie renouvelable. Sachez que cette production peut être localisée dans le bâtiment de votre client, dans le même secteur ou à proximité de celui-ci.
La possibilité pour le règlement contenu dans le PLU de prévoir un dépassement de 30 % (au maximum) des règles relatives au gabarit résultant de ce PLU est désormais réservé aux constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive. Un Décret non paru à l’heure où nous écrivons cet article définira les exigences auxquelles doit satisfaire un bâtiment à énergie positive et un bâtiment à haute performance environnementale.
Notez qu’il est possible de bénéficier d’aides financières lors de la construction d’un bâtiment à énergie positive ou d’un bâtiment qui fait preuve d’exemplarité énergétique et environnementale
En outre, il est désormais précisé que la limitation en hauteur des bâtiments dans un PLU ne peut pas avoir pour effet d’introduire une limitation du nombre d’étages plus contraignante d’un système constructif à l’autre.
Nouvelle obligation pour le bailleur
Tout bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent. Ce critère de décence a été étendu puisque la Loi Energétique impose désormais que le logement réponde à un critère de performance énergétique minimale (un Décret non paru à l’heure où nous écrivons cet article définira le critère de performance énergétique minimale à respecter ainsi qu’un calendrier de mise en œuvre échelonnée pour permettre au bailleur de respecter son obligation).
Création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement
Sachez que, pour toutes les constructions neuves, dont le permis de construire aura été déposé à compter du 1er janvier 2017, un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement sera obligatoire. Il devra mentionner l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes (lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété).
Ce carnet numérique contiendra le dossier de diagnostic technique qui comprend les diagnostics immobiliers obligatoires lors des ventes et des locations ainsi que, le cas échéant, des documents spécifiques aux immeubles en copropriété (3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale, règlement de copropriété, etc.). Un Décret non encore paru à l’heure où nous écrivons cet article précisera les modalités d’application de ce dispositif.
Ce carnet numérique de suivi et d’entretien du logement sera obligatoire pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.
Notez toutefois, que le carnet numérique ne concerne pas les logements relevant des organismes d’habitation à loyer modéré.
Travaux de rénovation énergétique
La Loi revoit en profondeur les règles régissant les travaux de rénovation énergétique. Désormais, ils doivent atteindre un niveau de performance énergétique compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale.
Pour cela, il faut tenir compte des spécificités énergétiques et architecturales du bâti existant et se rapprocher le plus possible des exigences applicables aux bâtiments neufs.
Un Décret, qui sera pris d’ici le 18 août 2016, déterminera notamment :
- les caractéristiques énergétiques et environnementales et la performance énergétique et environnementale des bâtiments qui font l’objet de travaux de rénovation importants en fonction des catégories de bâtiments ;
- les catégories de bâtiments qui font l’objet :
- o avant le début des travaux, d’une étude de faisabilité technique et économique ;
- o lors de travaux de ravalement importants, de travaux d’isolation ;
- o lors de travaux importants de réfection de toiture, d’une isolation de cette toiture ;
- o lors de travaux de rénovation importants : de l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie ;
- o lors de travaux d’aménagement de pièces ou de parties de bâtiment annexes en vue de les rendre habitables, de travaux d’amélioration de la performance énergétique ;
- o les types de pièces et de parties de bâtiment annexes ainsi que la nature des travaux d’amélioration de la performance énergétique des pièces ou de des parties de bâtiment annexes.
Notez que les aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants sont maintenues lorsqu’il y a une obligation de travaux.
En outre, un Décret (non paru à l’heure où nous écrivons cet article) déterminera :
- les caractéristiques acoustiques des nouveaux équipements, ouvrages ou installations mis en place dans les bâtiments existants situés dans un point noir de bruit ou dans une zone de bruit d’un plan de gêne sonore et qui font l’objet de travaux de rénovation importants ;
- les catégories d’équipements, d’ouvrages ou d’installations mentionnés ci-dessus.
Nouvelle cause d’impropriété à la destination
La Loi a instauré une nouvelle justification pouvant caractériser l’impropriété à sa destination d’un immeuble. Son non-respect engage la responsabilité de plein droit du constructeur envers le maître d’ouvrage où l’acquéreur de l’immeuble construit.
La Loi prévoit, en effet, qu’en matière de performance énergétique, l’impropriété à la destination pourra être retenue en cas de dommages résultant d’un défaut lié aux produits, à la conception ou à la mise en œuvre de l’ouvrage, de l’un de ses éléments constitutifs ou de l’un de ses éléments d’équipement. Ces dommages doivent conduire à une surconsommation énergétique ne permettant l’utilisation de l’ouvrage qu’à un coût exorbitant.
Vélo, voiture électrique ou hybride : des emplacements obligatoires
Désormais, il faut prévoir des infrastructures permettant le stationnement sécurisé des vélos pour les constructions suivantes :
- les ensembles d’habitations équipées de places de stationnement individuelles couvertes ou d’accès sécurisé ;
- les bâtiments à usage industriel ou tertiaire constituant principalement un lieu de travail et équipés de places de stationnement destinées aux salariés ;
- les bâtiments accueillant un service public équipés de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public ;
- les ensembles commerciaux ou les cinémas.
La même obligation prévaut pour les voitures électriques ou hybrides, pour les constructions suivantes :
- les ensembles d’habitations équipées de places de stationnement individuelles ;
- les bâtiments à usage industriel ou tertiaire équipés de places de stationnement destinées aux salariés ;
- les bâtiments accueillant un service public équipés de places de stationnement destinées aux agents ou aux usagers du service public ;
- les bâtiments constituant un ensemble commercial ou un cinéma.
Ces places doivent être dotées des gaines techniques, câblages et dispositifs de sécurité nécessaires à l’alimentation d’une prise de recharge pour véhicule électrique ou hybride rechargeable. Notez que pour les ensembles d’habitations, cette installation doit permettre un décompte individualisé de la consommation d’électricité.
En outre, ce dispositif est également valable pour les parkings annexes. Cette obligation de doter le parking permettant le stationnement des vélos peut être satisfaite par la réalisation des infrastructures dans une autre partie du bâtiment ou à l’extérieur de celui-ci, sur la même unité foncière.
Sachez que ces obligations devront être respectées pour toutes les demandes de permis de construire déposées après le 1er janvier 2017, à l’exception des ensembles d’habitations équipées de places de stationnement individuelles couvertes ou d’accès sécurisé pour lesquels l’obligation est d’application immédiate en ce qui concerne le stationnement des vélos.
Attention : un Décret non encore paru à l’heure où nous écrivons cet article prévoira les modalités d’application de ce dispositif.
Stéphane MIGNONAT Expert-comptable Narbonne - Perpignan
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