La Loi Energétique qui vient d’être votée impacte les règles de la copropriété et par la même occasion l’activité de syndic immobilier. De nouvelles obligations sont imposées : individualisation du système de chauffage de l’immeuble, carnet numérique de suivi et d’entretien de l’immeuble, etc.
L’individualisation obligatoire du système de chauffage
Tous les syndics doivent s’assurer que l’immeuble dont ils assurent la gestion comporte une installation permettant de déterminer la quantité de chaleur et d’eau chaude fournie à chaque local occupé à titre privatif.
Il existe une possibilité de dérogation à cette obligation lorsque les travaux engendrés ont un coût trop élevé. C’est notamment le cas, lorsqu’une modification de l’ensemble de l’installation de chauffage est la seule solution.
La Loi impose dorénavant que le syndic inscrive à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question des travaux permettant de munir l’installation de chauffage d’un dispositif d’individualisation (accompagné des devis élaborés à cette occasion). Cette obligation s’impose lorsque l’immeuble est pourvu d’un chauffage commun et qu’il est soumis à l’obligation d’individualisation des frais de chauffage. Attention : cette obligation d’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale n’entrera en vigueur que le 19 février 2016.
Vous devrez communiquer, sur demande des autorités compétentes, dans un délai d’1 mois l’ensemble des documents prouvant le respect de l’obligation ou les raisons justifiant de la dérogation à l’obligation. A défaut de respect de cette réglementation, la sanction encourue est une amende qui ne peut excéder 1 500 € par logement.
Notez qu’en ce qui concerne les installations de gaz et d’électricité, vous devez permettre leurs accès aux opérateurs des distributeurs de gaz naturel et d’électricité ainsi qu’aux opérateurs des sociétés agissant pour leur compte.
Travaux de rénovation énergétique
La Loi revoit en profondeur les règles régissant les travaux de rénovation énergétique. Désormais, ils doivent atteindre un niveau de performance énergétique compatible avec les objectifs de la politique énergétique nationale.
Pour cela, il faut tenir compte des spécificités énergétiques et architecturales du bâti existant et se rapprocher le plus possible des exigences applicables aux bâtiments neufs.
Un Décret, qui sera pris d’ici le 18 août 2016, déterminera notamment :
- les caractéristiques énergétiques et environnementales et la performance énergétique et environnementale des bâtiments qui font l’objet de travaux de rénovation importants en fonction des catégories de bâtiments ;
- les catégories de bâtiments qui font l’objet :
- o avant le début des travaux, d’une étude de faisabilité technique et économique ;
- o lors de travaux de ravalement importants, de travaux d’isolation ;
- o lors de travaux importants de réfection de toiture, d’une isolation de cette toiture ;
- o lors de travaux de rénovation importants : de l’installation d’équipements de contrôle et de gestion active de l’énergie ;
- o lors de travaux d’aménagement de pièces ou de parties de bâtiment annexes en vue de les rendre habitables, de travaux d’amélioration de la performance énergétique ;
- o les types de pièces et de parties de bâtiment annexes ainsi que la nature des travaux d’amélioration de la performance énergétique des pièces ou de des parties de bâtiment annexes.
Notez que les aides publiques destinées aux travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les bâtiments existants sont maintenues lorsqu’il y a une obligation de travaux.
En outre, un Décret (non paru à l’heure où nous écrivons cet article) déterminera :
- les caractéristiques acoustiques des nouveaux équipements, ouvrages ou installations mis en place dans les bâtiments existants situés dans un point noir de bruit ou dans une zone de bruit d’un plan de gêne sonore et qui font l’objet de travaux de rénovation importants ;
- les catégories d’équipements, d’ouvrages ou d’installations mentionnés ci-dessus.
Création d’un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement
Sachez que, pour toutes les constructions neuves, dont le permis de construire aura été déposé à compter du 1er janvier 2017, un carnet numérique de suivi et d’entretien du logement sera obligatoire. Il devra mentionner l’ensemble des informations utiles à la bonne utilisation, à l’entretien et à l’amélioration progressive de la performance énergétique du logement et des parties communes (lorsque le logement est soumis au statut de la copropriété).
Ce carnet numérique contiendra le dossier de diagnostic technique qui comprend les diagnostics immobiliers obligatoires lors des ventes et des locations ainsi que, le cas échéant, des documents spécifiques aux immeubles en copropriété (3 derniers procès-verbaux d’assemblée générale, règlement de copropriété, etc.). Un Décret non encore paru à l’heure où nous écrivons cet article précisera les modalités d’application de ce dispositif.
Ce carnet numérique de suivi et d’entretien du logement sera obligatoire pour tous les logements faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025.
Notez toutefois, que le carnet numérique ne concerne pas les logements relevant des organismes d’habitation à loyer modéré.
Le cautionnement des prêts souscrits par la copropriété
Une assemblée générale peut décider la souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires. En cas de défaillance d’un copropriétaire, le syndicat est alors garanti en totalité, sans franchise et sans délai de carence, par un cautionnement solidaire pour les sommes correspondant au remboursement dû par le copropriétaire emprunteur défaillant.
Désormais, l’organisme de caution peut consulter un fichier national (géré par la Banque de France) qui recense les informations sur les incidents de paiement caractérisés liés aux crédits accordés aux personnes pour des besoins non professionnels. Ce fichier a pour finalité de fournir un élément d’appréciation de la solvabilité des personnes qui sollicitent un crédit.
Attention, l’organisme de caution ne peut consulter le fichier que pour les copropriétaires participant à l’emprunt.
Du nouveau pour la validation de certaines décisions
La Loi Energétique a prévu 2 nouvelles dispositions qui ne peuvent être votées qu’à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés. Il s’agit :
- des opérations d’amélioration de l’efficacité énergétique à l’occasion de travaux affectant les parties communes ;
- de la décision d’équiper les places de stationnement couvertes ou d’accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.
Stéphane MIGNONAT Expert-comptable Narbonne - Perpignan
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