Un contrat avant tout !
Quelle que soit la forme du bail, c’est un contrat avant tout. La rédaction, l’enregistrement ou la forme : notarié ou sous seing privé, peut ou non être obligatoire, mais dans tous les cas, l’écrit est plus que préférable. Qui dit contrat dit clause et dit lecture des clauses !
Et comme nous sommes en France, pour faire simple, à chaque code son bail ! Mais commençons par le plus connu :
1 – Le Bail commercial :
Il est régi par les articles L 145-1 à L 145-60 du code de Commerce et par les articles R 145-1 et suivant.
C’est un contrat par lequel un propriétaire (bailleur) loue à un tiers (preneur) un bien immobilier affecté à une activité commerciale.
L’écrit n’est pas exigé par les dispositions du code de commerce, mais il est évident que c’est largement préférable…
Aucune formalité spéciale, il peut être établi par acte sous seing privé (entre les parties contractantes) ou par acte notarié.
Pour lui donner une date certaine, on peut le faire enregistrer au Centre des Finances Publiques (moyennant un droit fixe de 25 €)
Résiliation triennale possible avec un préavis de 6 mois (on parle également de bail 3/6/9).
Durée minimum : 9 ans !
Le bail commercial confère au locataire le droit au renouvellement de son bail ou, à défaut, une indemnité d’éviction.
2 – Le bail professionnel :
Régi par l’Article 57 A de la loi N°86-1290 du 23 décembre 1986.
En principe réservé aux professions libérales, même exercées sous la forme d’une société commerciale telle une SELARL ou SELAFA ;
Durée du Bail : 6 ans ou s’il est mixte (habitation/local) au minimum 3 ans pour une personne physique.
Reconduction : tacite pour 6 ans ;
Fin du Bail : seul le locataire peut donner congé avec préavis de 6 mois par Lettre Recommandée avec Avis de Réception ou par exploit d’huissier de justice.
3 – Le bail précaire ou Bail commercial dérogatoire :
Il en fallait un qui ne soit pas un bail et c’est bien celui là : c’est en réalité une convention puisqu’il déroge au statut des baux commerciaux !
Sa durée ne peut pas excéder 2 ans (il fait donc en général 23 mois !), sans minimum de durée, par application de l’article L 145-5 du Code du commerce. À la fin de ce bail précaire défini entre le preneur et le bailleur, celui-ci peut devenir un bail commercial classique. Attention toutefois : le locataire doit bien respecter la durée du bail initialement prévue. Dans le cas contraire, il est redevable du paiement des loyers jusqu’à expiration du bail précaire ou dérogatoire.
Il est en général peu apprécié des financeurs. En effet, comment envisager un prêt lors de la création d’une entreprise à rembourser sur 7 ans alors que l’entreprise ne signera qu’un bail précaire de 23 mois…. Donc si vous n’avez pas besoin de financement, cela peut être un bon compromis pour tester votre future activité.
4 – Le bail à construction :
Régi par les articles L251-1 et suivant du code de la construction et de l’habitation.
C’est une convention par laquelle le preneur s’engage à titre principal à édifier des constructions sur le terrain du bailleur et à les conserver en bon état d’entretien pendant toute la durée du bail.
Durée : entre 18 et 99 ans !
5 – Bail emphytéotique :
Régie par les articles L 451-1 et suivant du code rural.
Aucune définition légale n’existe, exceptée : « le bail emphytéotique de biens immeubles confère au preneur un droit réel susceptible d’hypothèque ; ce droit peut être cédé et saisi dans les formes prescrites pour la saisie immobilière. Ce bail doit être consenti pour plus de dix-huit années et ne peut pas dépasser quatre-vingt-dix-neuf ans ; il ne peut se prolonger par tacite reconduction ».
6 – Le bail ordinaire :
Régie par les articles L1713 et suivant du Code civil appelé également louage des choses.
Le louage des choses est un contrat par lequel une partie s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.
Pas de durée prévue. C’est le contrat de location.
7 – L’autorisation d’occupation du domaine public constitutif de droits réels :
Prévu par l’article L1311-5 du code général des collectivités territoriales
C’est un instrument juridique qui permet à une collectivité d’accorder à un tiers un droit réel sur son domaine afin que ce dernier construise un ouvrage qu’il exploite ou qu’il loue à ladite collectivité.
Durée maximum : 70 ans.
8 – Le Bail emphytéotique administratif (BEA pour les intimes !)
Prévu par les articles L1311-2 et suivant du code général des collectivités.
La collectivité publique loue à un emphytéote un terrain sur lequel il conçoit, réalise finance et exploite un équipement de service public ou d’intérêt général.
Durée entre 18 et 99 ans
9 – il en existe d’autres ….
Bail à réhabilitation, bail mixte, baux ruraux, fermage …
9 – Notions complémentaires :
Pas de porte et droit au bail, attention, ces deux notions ne doivent donc pas être confondues ! Ce sont deux situations différentes et, en aucun cas, vous ne pouvez être amené à verser à la fois un pas de porte et un droit au bail.
9.1 – Le Pas de Porte ou droit d’entrée :
C’est la somme versée par un locataire d’un bail commercial au propriétaire des locaux loués lors de l’entrée dans les lieux. Juridiquement, il s’agit soit d’un supplément de loyer (pour se prémunir d’une hausse de loyers inférieurs à la valeur locative réelle des locaux) ; soit une indemnité correspondante à une contrepartie pécuniaire d’avantages commerciaux sans rapport avec le loyer ; soit d’une indemnité correspondant à la dépréciation de la valeur des locaux vue l’activité exercée par le preneur. La qualification juridique entraîne des traitements fiscaux et comptables différents (TVA, amortissable ou non…).
9.2 – Le droit au bail :
La cession du droit au bail consiste dans la cession isolée d’un élément du fonds de commerce : le bail commercial, auquel est attaché, un droit à renouvellement ou à indemnité d’éviction, qui confère une valeur patrimoniale au droit au bail.
10 – Conseils avant la signature :
– Penser aux clauses sur les impôts et taxes, qui paye quoi ? Sur l’année civile ? Au prorata temporis ?
– Prévoir une porte de sortie : vous vous lancez dans un projet, mais si la banque ne vous suit pas ? Avez-vous pensé à prévoir une clause suspensive de votre engagement ?
– Lire également la clause résolutoire ! Dans quelles conditions le bail pourra être résilié ? Non-paiement évidemment, mais encore …
– Des travaux à réaliser ? Avez-vous négocié une diminution du loyer ? Une absence de loyer pendant quelques mois ?
– Vous envisagez de développer plusieurs entreprises, le bail permet-il la sous-location ?
– Entretiens, travaux, réparations : quels travaux sont à votre charge et quels sont ceux à la charge du propriétaire ?
11 – après la signature :
– Le lire et le relire pour pouvoir respecter ses obligations !