Le Décret 2014-1317 du 3 novembre 2014 (JO 5 p. 18638) qui vient d’être publié au Journal Officiel, pris en application de la « loi Pinel » (Loi 2014-626 du 18 juin 2014) modifie les dispositions réglementaire du Code de commerce relatives au bail commercial et dresse notamment la liste des charges, travaux, impôts et taxes qui ne peuvent pas être mis à la charge du locataire. Toute clause contraire introduite dans un bail conclu ou renouvelé à compter du 5 novembre serait réputée non écrite.
Charges locatives, impôts, taxes, redevances et travaux
La loi Pinel a réglementé la question des charges locatives, des impôts et des taxes. L’article L 145-40-2 prévoit que tout contrat de location doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, avec une clé de répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire.
Le décret précise que cet état, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel (C. com. art. R 145-36 nouveau). Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci (même article).
L’article L 145-40-2 nouveau du Code de commerce prévoit en outre que lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel, et un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût. Les états prévisionnel et récapitulatif des travaux sont communiqués au locataire dans le délai de deux mois à compter de chaque échéance triennale ; à la demande du locataire, le bailleur lui communique tout document justifiant le montant de ces travaux (C. com. art. R 145-37 nouveau).
Le décret (C. com. art. R 145-35 nouveau) donne également la liste des charges , impôts et taxes qui ne peuvent pas être imputés au locataire , toute clause contraire étant réputée non écrite :
– Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du Code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
– Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;
– Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;
– Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;
– Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.
Les travaux d’embellissement peuvent être mis à la charge du locataire si leur montant excède le coût du remplacement à l’identique (art. R 145-35, dernier al.).
Dans les ensembles immobiliers, la répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires (même article, al. 7).
Les dispositions relatives aux charges, impôts et travaux sont applicables aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 5 novembre 2014, date de publication du décret.
Congé :
Les parties à un bail commercial peuvent désormais donner congé , non seulement par acte extrajudiciaire mais aussi par lettre recommandée AR (art. L 145-9, al. 5 modifié). Lorsque le congé est donné sous cette dernière forme, la date du congé est celle de la première présentation de la lettre (C. com. art. R 145-1-1 nouveau). Cette disposition s’applique aux contrats en cours le 5 novembre 2014, date de publication du décret.