Les commerçants, restaurateurs, hôteliers, artisans, professionnels libéraux, …. S’ils n’ont pas des locaux adapté à l’accueil des personnes handicapées, doivent s’engager avant le 26 Septembre 2015 dans un agenda d’accessibilité programmée (AD’AP).
Lorsque l’on parle d’handicap, ne sont pas seulement visées les personnes non et mal marchantes, mais également les personnes non et malvoyantes, les personnes sourdes et malentendantes, et enfin toutes les personnes atteintes de troubles mental, cognitif et psychique.
La loi 2005-102 du 11 février 2005 a imposé aux établissements recevant du public d’être accessibles aux personnes handicapées au 1er janvier 2015. Cette échéance ne pouvant matériellement être respectée, le Gouvernement à par l’ordonnance n°2014-1090 du 26 septembre 2014 mis en place un outil : l’agenda d’accessibilité programmée. Cet engagement permet de repousser au-delà de 201 la date à laquelle le local sera accessible aux personnes handicapées en contrepartie d’un suivi de l’avancement des travaux.
1. Qui doit faire quoi ?
La première difficulté consiste à déterminer qui doit faire quoi ?! Le bailleur (propriétaire) ou le locataire ? le propriétaire de l’établissement ou l’exploitant (dans le cadre d’une location gérance par exemple) ?
C’est le propriétaire de l’établissement qui est responsable de la transmission de l’attestation d’accessibilité ou du dépôt de la demande d’approbation de l’agenda.
Toutefois, ces obligations incombent non au propriétaire mais à l’exploitant lorsque le bail (ou la convention de mise à disposition des locaux) lui transfère les obligations de mise en accessibilité faites au propriétaire.
2. Qui paye les travaux d’accessibilité ?
2.1. Anciens baux :
L’entretien des locaux commerciaux constitue une obligation aussi bien pour le bailleur que pour le locataire qui est régie non par le statut des baux commerciaux, mais par le code civil, lequel fixe des principes de la répartition des travaux entre les parties.
Le bailleur est obligé d’entretenir le bien en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué (art. 1719 al2 C. Civ). Il est également obligé de faire toutes les réparations, autres que locatives qui peuvent devenir nécessaires dans les lieux loués (Art. 1720 alinéa 2 C.civ.).
Pour sa part, le locataire est tenu sauf clause contraire, des seules réparations locatives (C. Civ. Art 1754) à moins qu’elles ne soient occasionnées par la vétusté ou la force majeure.
Cette répartition, prévue par le Code Civil n’est pas d’ordre public et il peut y être valablement dérogé par des conventions particulières à condition qu’elles n’aient pas pour effet de transférer au locataire l’intégralité des obligations du bailleur.
Ces aménagements conventionnels de la répartition des travaux sont devenus la règle dans la pratique des baux commerciaux. De ce fait, seule la lecture du bail permettra de définir dès lors que la clause sera suffisamment lisible (dépourvue d’ambiguïté)
2.3. Nouveaux baux :
Depuis le 5 novembre 2014, date de parution au Journal officiel de la loi Pinel, l’article R145-35 du code de commerce est clair : les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil » ne peuvent pas être imputés au locataire, toute clause contraire étant réputé non écrite.
Pour le reste, on reste dans de l’aménagement conventionnel comme pour les anciens baux. Conclusion lisez bien votre bail.
3. Fournir une attestation ?
Lorsque le local est accessible, il faut transmettre une attestation d’accessibilité avant la fin du mois de septembre 2015 à la Direction Départementale des Territoires et de la Mer.
Pour certains établissements, une déclaration sur l’honneur suffit.
4. … Ou s’engager sur un agenda ?
L’AD’AP constitue un engagement pour le propriétaire ou l’exploitant d’un établissement recevant du public. Pour l’essentiel des établissements, la durée maximale de l’agenda n’excèdera pas 3 ans. Vous aurez donc 3 ans pour réaliser les travaux d’accessibilité.
Dès lors qu’une déclaration de travaux, ou qu’un permis de construire sont nécessaire, l’AD’AP devra être adressé au service gestionnaire des permis (Mairie par exemple).
5. Les Dérogations
Dans le cadre des établissements situés dans des bâtis existant, des dérogations existent elles sont au nombre de 4 :
– Après démonstration de l’impossibilité technique de procéder à la mise en accessibilité ;
– En raison de contraintes liées à la conservation du patrimoine architectural (refus des travaux par les Architectes des Bâtiments de France) ;
– Lorsqu’il y a disproportion manifeste entre les améliorations à apporter et leurs coûts, leurs effets sur l’usage du bâtiment et de ses abords ou la viabilité de l’exploitation du bâtiment ;
– Lorsque les copropriétaires d’un bâtiment à usage principal d’habitation, réunis en assemblée générale, s’opposent à la réalisation des travaux de mise en accessibilité de l’établissement recevant du public existant ou créé dans ce bâtiment.
6. Des aides ?
Des renseignements sont disponibles auprès des Chambres de commerces, qui organisent en partenariat avec la DDTM (Direction départemental des Territoires et de la Mer) des rencontres et des entretiens individualisés avec des techniciens de la DDTM.
Un outil d’autodiagnostic disponible sur le site : www.accessibilite.gouv.fr
Peu ou pas d’aides financières, cependant on peut citer :
• Une aide du FISAC Fonds d’intervention pour les services, l’artisanat et le commerce- sous certaines conditions – avec le montage d’un dossier de subvention à adresser à la DIRECCTE. http://vosdroits.service-public.fr/professionnels-entreprises/F22565.xhtml
• La banque Publique d’Investissement (BPI) a mis en place un prêt participatif pour la modernisation et la transmission de la restauration. – également sous certaines conditions -. Site internet : http://www.pmr.bpifrance.fr/l_offre/qui_peut_en_beneficier
7. Des sanctions !
L’absence non justifiée de dépôt du projet d’agenda dans le délai pourra être sanctionnée par une amende forfaitaire de 1500 € quand l’agenda portera sur un seul établissement de 5ème catégorie. A partir du 1er octobre 2015, le propriétaire ou l’exploitant qui n’aura pas rempli ses obligations de mise en accessibilité pourra être condamné par le tribunal correctionnel à une amende jusqu’à 45000 euros pour une personne physique et 225 000 € pour une personne morale.